Seja Bem Vindo(a) à Stein Advocacia
QUEM É O DONO?
Há um ditado que apregoa: “Só é dono quem registra”! Essa sabedoria popular é derivada da própria lei. No caso, do art. 1.245, §1º do Código Civil, que diz: “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. Ou seja, enquanto não se registrar o imóvel, este continua sendo tido como de propriedade do vendedor!
O registro de um imóvel no respectivo Cartório de Registro de Imóveis é, na verdade, o registro de um direito: o de ser proprietário, poder usar e dispor de seu bem.
Assim, aquele que compra e não registra, mantém o antigo dono, o vendedor, como se dono fosse. E isto, claro, gera uma série de riscos jurídicos, como por exemplo, o vendedor ser executado por alguma dívida e ter aquele imóvel (já vendido para outro) requerido para quitar a dívida.
Nos casos de um imóvel que nunca teve registro é ainda pior, pois pode ser vendido a várias pessoas diferentes, sendo que, aquele que o registrar, será considerado o proprietário, cabendo aos outros compradores irem atrás de quem o vendeu para tentar recuperar o prejuízo.
E POR QUE NÃO RESOLVER ISTO DE UMA VEZ POR TODAS?
Clique Aqui para ter mais informações ou nos dizer sua dúvida!
CONTRATO DE COMPRA E VENDA É SUFICIENTE?
E o que fazer quando o imóvel só possui contrato de compra e venda, mas não possui a matrícula, e por consequência, não tem registro no Cartório de Registro de Imóveis?
Como registrar? O ocupante do terreno ter somente o contrato particular de compra e venda ou, até mesmo, uma “Escritura Pública” de compra e venda é um fato muito comum na Grande Florianópolis. E isto não dá garantias jurídicas ao comprador.
As transações de compra e venda historicamente foram se desenrolando de maneira informal, às vezes entre familiares originadas de herança cujo inventário não foi realizado, outras pela venda sucessiva de um imóvel, sem a abertura da matrícula.
Nestes casos o caminho natural é o pedido de reconhecimento como proprietário(a) por meio da Usucapião.
USUCAPIÃO
A Usucapião nada mais é que o pedido do reconhecimento de um direito: o de ser reconhecido como proprietário(a) do imóvel.
Utilizando-se para comprovar ser proprietário(a) apresentando documentos, testemunhas e outras evidências, a pessoa interessada, por meio de seu advogado, encaminha por cartório ou pela via judicial seu pedido para que aquele imóvel possa ser registrado em seu nome.
E POR QUE NÃO RESOLVER ISTO DE UMA VEZ POR TODAS?
Clique Aqui para ter mais informações ou nos dizer sua dúvida!
USUCAPIÃO EM CARTÓRIO OU NA JUSTIÇA?
Utiliza-se o pedido de usucapião em cartório quando não há disputa pelo imóvel. Isto porque, no caso de haver alguma disputa da propriedade entre diferentes pessoas ou dúvida sobre os reais limites do terreno, será o juiz de direito quem terá atribuição para julgar.
A utilização da via extrajudicial (usucapião em cartório) é, sem dúvida, mais ágil e rápida. A via judicial, porém, será necessária quando o interessado tiver resistência por outras pessoas contra o seu registro como proprietário.
QUANTO TEMPO DE POSSE PARA PODER PEDIR A USUCAPIÃO?
A condição principal para a usucapião é a posse ao longo do tempo e agir como se fosse dono, cuidando e dispondo do bem. A posse ao longo do tempo não precisa ser a do atual proprietário, podendo ser somadas as posses dos donos anteriores.
Existem diferentes requisitos para se pedir a usucapião. Resumidamente, as modalidades podem ser:
Usucapião Especial Urbana: Propriedade de até 250 m2 de área e que seja utilizada para moradia;
Usucapião Familiar: Propriedade de até 250 metros quadrados, dividida com um ex-cônjuge ou ex-companheiro, no caso de o mesmo ter abandonado o lar, utilizando-a para moradia própria ou de sua família, com a posse por pelo menos dois anos após o abandono pelo outro cônjuge.
Usucapião Ordinária: Posse do imóvel por dez anos, sem interrupção e sem oposição. Necessário ter documento (justo título) e boa fé.
Usucapião Extraordinária: Posse de forma pacífica por pelo menos 15 anos, sem nenhuma oposição. Diminuirá para dez anos se o possuidor, sem sofrer oposição, fizer da propriedade sua moradia habitual ou tiver realizado serviços de caráter produtivo no local ou houver realizado obras. Independente de ter título (por exemplo, de ter contrato) e de boa fé.
NÃO PODEM SER OBJETO DE USUCAPIÃO
Imóveis considerados bens públicos, como por exemplo, os terrenos de marinha. Para estes é possível pedir a usucapião do direito de posse, mas jamais a abertura de matrícula e o registro como proprietário do imóvel.
AFINAL, POR QUE REGISTRAR?
A valorização do imóvel que passa a ter registro é uma realidade! No mercado imobiliário o imóvel com registro tem valor superior a imóvel igual, sem o registro.
Além disso, quem tem registro consegue reformar a casa por meio de financiamento bancário, e quem quer comprar, consegue financiar a compra por meio dos bancos.
Sem o registro os bancos não fazem o financiamento, justamente pela insegurança que é a situação do dono de um imóvel de posse.
Nos financiamentos bancários o imóvel é usado como garantia. Logo, sem registro, sem garantia e sem financiamento.
Como visto, a questão de se regularizar um imóvel por meio da usucapião é uma medida de segurança jurídica para proteger a propriedade, além da consequente valorização do imóvel e a possibilidade de fazer financiamentos bancários para diversos fins, tendo o imóvel como garantia.
Como em qualquer situação que envolva seus direitos, não deixe de consultar seu advogado de confiança e esclareça as dúvidas e encaminhamentos para o seu caso em particular.
Geancarlo Stein Advocacia
48 98802-7804 (whatsapp)